Gewerbeimmobilien
Als Grundlage jeder Finanzierung empfehlen wir eine gründliche Vorbereitungs- phase, insbesondere schon bei der Auswahl des Grundstückes und des Gebäudes. Wir beraten Sie bei der Erstellung eines Raumnutzungsplanes, da dies für die Verwertbarkeit der Immobilie, und somit auch für die Bewertung durch die finanzierende Bank, eine entscheide Rolle spielt. So lassen sich die zur Verfügung stehenden Sicherheiten reduzieren und eine optimale Finanzierung finden.
Referenz aus der Praxis
Auf Empfehlung einer Mobilienfinanzierungsbank lädt uns ein Lebensmittelhersteller zu einem unverbindlichen Beratungsgespräch ein. Der Fabrikant hat nämlich in einem Industriegebiet bereits ein Grundstück reserviert und einen unterschriftsreifen Bauwerkvertrag mit einer Finanzierungszusage vorliegen.
Nach der Besichtigung des Grundstückes wird das Gespräch in den Räumen des Wirtschaftsprüfers fortgeführt. Wir weisen den Berater und den Unternehmer auf folgende gravierend Schwachpunkte der Investitionsmaßnahme hin:
1. das Grundstück ist verkehrsmäßig ungünstig erschlossen und durch Hochspannungsleitungen und Bergbauschäden belastet;
2. unsere Baukostenprüfung hat ergeben, dass das vorliegende Angebot um ca. 1,5 Mio. EUR zu teuer ist;
3. aufgrund der überteuerten Baukosten hat die finanzierende Bank vorgesehen, alle Privatimmobilien des Unternehmers mit Grundschulden vollständig zu belasten; darüber hinaus wurden dem Mandanten die Abtretungen des Warenbestandes, des Maschinenparks und der Debitoren abverlangt.
Aus diesen Gründen raten wir dem Fabrikanten von dieser Investition ab und empfehlen ihm ein komplettes Alternativkonzept. Obwohl der Unternehmer zuerst geschockt ist, entscheidet er sich nach einigen Monaten mit uns zusammenzuarbeiten.
Es wird ein dreigleisiges Konzept umgesetzt:
1. es werden auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Makler bezüglich bebauter und unbebauter Grundstücke von uns angeschrieben;
2. wir wenden uns an die Rechtsabteilungen von Banken bezüglich notleidender Immobilien;
3. nach Entwicklung eines Raumbuches für die Lebensmittelproduktion setzen wir uns mit auf die Lebensmittelbranche spezialisierten Baufirmen in Verbindung.
Zwischenzeitlich hat sich eine Bank mit einer Industrieimmobilie gemeldet, die unseren Anforderungen an Standort und Bauqualität entsprach sowie auch dem Kaufpreislimit genügen konnte.
In Absprache mit dem Steuerberater wird entschieden, dass die Ehefrau des Mandanten die Immobilie erwirbt und an die Produktionsgesellschaft des Ehemannes vermietet.
Bei Gewerbeimmobilien haben Banken oft ein Problem mit der allgemeinen Verwertbarkeit der Immobilie und dadurch Schwierigkeiten bei der Höhe der Beleihbarkeit. Zusammen mit unserem Mandanten haben wir bei der ca. 5000qm großen Immobilie ein Raumnutzungskonzept entwickelt, das drei autarke Betriebsteile beinhaltet. Diese Betriebsteile haben separate Zugänge sowie getrennte Heizungs- und Elektroinstallationen.
Auf dieser Grundlage wird das Finanzierungskonzept in enger Abstimmung mit dem Wirtschaftsprüfer und dem Juristen des Fabrikanten entwickelt. Hierbei strukturieren wir die Finanzierung so, dass das Darlehen ohne jegliches Zinsanpassungsrisiko nach 15 Jahren zurückgezahlt ist. Die Sicherstellung der Grundschulden erfolgt ausschließlich auf der Industrieimmobilie. Alle grundschuldlichen Belastungen auf den Privatimmobilien des Unternehmers konnten vermieden werden. In diesem Falle haben wir für den operativen Geschäftsbereich zwei neue Hausbanken installiert, die mit der Immobilienfinanzierung der Ehefrau keinerlei Berührungen mehr haben.
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